3 min. czytania 3 lip 2024

Ograniczenie kosztów amortyzacji w spółkach nieruchomościowych nadal z wątpliwościami

Autorzy
Tomasz Ożdziński

EY Polska, Doradztwo Podatkowe, Grupa Rynku Nieruchomości, Partner

Doradca podatkowy z ponad dwoma dekadami doświadczenia transakcyjnego. Stateczny ojciec, narwany motocyklista.

Łukasz Tarski

EY Polska, EY Advantage Krupa sp. k., One Compliance, Manager

Łukasz jest Managerem w Dziale Doradztwa Podatkowego EY w Zespole One Compliance, specjalizującym się w zapewnieniu poprawności rozliczeń podatkowych & księgowych klientów.

Współautorzy
Bartosz Jarmuż
3 min. czytania 3 lip 2024

Od 2022 r. spółki nieruchomościowe są zobowiązane stosować ograniczenia dotyczące możliwości kontynuowania amortyzacji podatkowej środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych (dalej: KŚT). Jak pokazuje praktyka, pomimo upływu czasu, przepisy te nadal budzą liczne spory pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi, co ma swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. 

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, w przypadku spółek nieruchomościowych, odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 KŚT nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.

W kontekście powyższej regulacji organy podatkowe stoją na stanowisku, iż podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą przekroczyć odpisów rachunkowych, nawet w sytuacji, w której podatkowe środki trwałe kwalifikowane są na gruncie prawa bilansowego odmiennie – nie jako środki trwałe, lecz jako nieruchomości inwestycyjne. W konsekwencji, podatkowe odpisy amortyzacyjne przyjmują w takim wypadku wartość „0”. Nieruchomości inwestycyjne nie są bowiem amortyzowane, a zmianę ich wartości ujmuje się w księgach rachunkowych poprzez okresową wycenę wg. wartości godziwej.

Odmienną perspektywę w tym zakresie przyjmowały dotychczas sądy administracyjne, które kierując się głównie dyrektywami wykładni językowej oraz zasadą in dubio pro tributario, wydawały wyroki korzystne dla podatników, pozwalając na amortyzację podatkową takich nieruchomości.

Bezpośrednio na maila

Bądź na bieżąco i subskrybuj newsletter EY

Subskrybuj

Podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą przekroczyć odpisów rachunkowych

Stanowisko prezentowane przez organy podatkowe skutkuje istotnym zwiększeniem obciążeń podatkowych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że dla podmiotów czerpiących przychody z wynajmu nieruchomości odpisy amortyzacyjne są bowiem jedną z ważniejszych pozycji w ich rachunku kosztów podatkowych.

Niestety, w świetle jednolitej linii interpretacyjnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, podatkowa amortyzacja nieruchomości inwestycyjnych (kwalifikowanych na gruncie ustawy o CIT jako środki trwałe) pozostaje bez wpływu na wynik podatkowy. Co istotne, dzieje się tak nawet w sytuacji, w której wartość godziwa nieruchomości z roku na rok spada, a zatem ich wartość ekonomiczna maleje (czego odzwierciedleniem są, co do zasady, właśnie odpisy amortyzacyjne).

W treści wydawanych rozstrzygnięć podkreśla się, że językowe brzmienie przepisu nie pozostawia miejsca na kontynuowanie dotychczasowej praktyki w zakresie amortyzacji podatkowej. Co za tym idzie, limit odpisów amortyzacyjnych, które mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, jest ściśle powiązany z wartością odpisów obliczonych według przepisów o rachunkowości. W konsekwencji, jeśli spółki nie dokonują odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości zakwalifikowanych do grupy 1 KŚT dla celów prawa bilansowego, nie mogą one uznać odpisów podatkowych za koszty uzyskania przychodów.

Wyroki sądów korzystne dla podatników

Odmienne stanowisko można odnaleźć w rozstrzygnięciach wydawanych przez sądy administracyjne. Podkreślają one, że ograniczenie wynikające z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy spółka nieruchomościowa także na gruncie przepisów rachunkowych traktuje dane aktywa jako środki trwałe podlegające amortyzacji.

Co istotne, w wydawanych rozstrzygnięciach sądy podkreślają, że literalne brzmienie przepisu – wbrew twierdzeniom organów podatkowych – dopuszcza różne interpretacje. Jednakże, z uwagi na powszechnie akceptowaną konieczność precyzyjnego definiowania instrumentów nakładających na podatników nowe obowiązki, czy też obciążenia (tutaj: poprzez wprowadzenie wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów) oraz istotność ekonomiczną tego zagadnienia dla spółek nieruchomościowych, konieczne jest zastosowanie zasady rozstrzygania ewentualnych wątpliwości na korzyść podatnika, zgodnie z art. 2a Ordynacji Podatkowej (in dubio pro tributario). Potwierdzenie takiego stanowiska można odnaleźć m.in. w treści wyroków WSA w Warszawie z 28.03.2023 r. (sygn. III SA/Wa 2480/22) i z 31.01.2023 r. (sygn. III SA/Wa 1788/22), czy też wyroków WSA w Poznaniu z w Poznaniu z 10.02.2023 r. (sygn. I SA/Po 789/22) i 1.02.2023 r. (sygn. I SA/Po 752/22).

Warto dodać, iż znane są nam również orzeczenia o treści niekorzystnej dla podatników, zbieżne ze stanowiskiem prezentowanym w analizowanym obszarze przez organy podatkowe (np. wyrok WSA w Warszawie z 4.04.2023 r., sygn., III SA/Wa 2425/22, nieprawomocny).

Analizowane przepisy niewątpliwie budzą wątpliwości interpretacyjne. Nie jest z pewnością tak – jak chciałyby organy podatkowe – że wykładnia językowa analizowanych regulacji prowadzi do jednoznacznych rezultatów. Tym samym wydaje się, że widoczne rozbieżności będą musiały zostać ostatecznie rozstrzygnięte przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Tomasz Ożdziński
Doradca Podatkowy, Partner w Grupie Rynku Nieruchomości EY Polska

Podsumowanie

Do czasu rozstrzygnięcia sporu przed NSA spółki nieruchomościowe powinny rozważyć zastosowanie podejścia ostrożnościowego i wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od nieruchomości inwestycyjnych. Potencjalne, pozytywne rozstrzygnięcie sporu przed NSA może z kolei otworzyć drogę do uzyskania pozytywnej interpretacji podatkowej i wymiernych korzyści podatkowych związanych ze wstecznym ukosztowieniem limitowanych do tej pory odpisów amortyzacyjnych.

Kontakt

Chcesz dowiedzieć się więcej? Skontaktuj się z nami.

Informacje

Autorzy
Tomasz Ożdziński

EY Polska, Doradztwo Podatkowe, Grupa Rynku Nieruchomości, Partner

Doradca podatkowy z ponad dwoma dekadami doświadczenia transakcyjnego. Stateczny ojciec, narwany motocyklista.

Łukasz Tarski

EY Polska, EY Advantage Krupa sp. k., One Compliance, Manager

Łukasz jest Managerem w Dziale Doradztwa Podatkowego EY w Zespole One Compliance, specjalizującym się w zapewnieniu poprawności rozliczeń podatkowych & księgowych klientów.

Współautorzy
Bartosz Jarmuż
  • Facebook
  • LinkedIn
  • X (formerly Twitter)