Przewodnik po Polskim Rynku Nieruchomości 2024: W oczekiwaniu na powrót koniunktury. Kluczowe trendy rynku nieruchomości w Polsce.

Wolumen transakcji inwestycyjnych w 2023 r. w podziale na sektory

Sektor nieruchomości magazynowych po roku przerwy powrócił na pozycję lidera jako obszar z największą liczbą inwestycji na polskim rynku. W 2023 r. odpowiadał za 46 % transakcji, co oznacza wzrost aż o 12 p.p. w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Z kolei ubiegłoroczny lider – sektor biurowy – odnotował duży spadek o 17 p.p., plasując się dopiero na trzecim miejscu z wynikiem 20%. Bardzo stabilnie prezentuje się sektor handlowy, którego udział sięgnął 21%. 

Sektor nieruchomości kontynuuje dostosowywanie się błyskawicznie postępujących zmian. Przyszłość sektora wyznaczają trendy związane ze ESG, koncepcją 15-minutowego miasta, konwersją funkcji i renowacjami istniejących aktywów, rosnącym wykorzystaniem technologii i zmieniającym się stylem życia i pracy.

Bez ESG nie da rady

Zrównoważony rozwój stał się kluczowym priorytetem dla sektora nieruchomości. Budynki są odpowiedzialne za prawie 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych. Gracze na rynku nieruchomości podejmują kroki, aby zminimalizować negatywne skutki sektora dla środowiska, dostosowując się do regulacji ESG. Istnieją różne działania, które mogą być wdrażane na różnych etapach cyklu życia budynków, m.in .: 

• Energooszczędne materiały budowlane i wyposażenia wnętrz 
• Wnętrza umożliwiające remonty "miękkie" i "twarde" 
• Odnawialna energia
• Efektywne systemy gospodarowania odpadami i wodami 
• Inteligentne systemy klimatyzacji 
• Zielone umowy najmu 

Trend ten będzie narastać w nadchodzących latach.

Bliskość, kompaktowość i wygoda

Koncepcja 15-minutowego miasta zyskuje na popularności. To ogromna transformacja w planowaniu urbanistycznym, która ma ogromny potencjał aby poprawić standardy życia i zmniejszyć wpływ na środowisko. Polega na tworzeniu sąsiedztw, w których wszystkie potrzeby można zaspokoić w odległości 15 minut spaceru lub jazdą rowerem od domów mieszkańców, w tym miejsca pracy, szkoły, sklepy, obiekty rekreacyjne i usługi zdrowotne. Korzyści z tej koncepcji obejmują: 

• zrównoważone życie: mniejsze uzależnienie od samochodów skutkuje zmniejszeniem emisji,
• pomoc dla lokalnej gospodarki: model 15-minutowego miasta może pobudzić lokalny biznes, ponieważ mieszkańcy robią zakupy i korzystają z usług w swoim bezpośrednim otoczeniu,
• udział społeczności: model ten promuje poczucie wspólnoty, łącząc mieszkańców z ich lokalnym środowiskiem,
• zalety zdrowotne: ponieważ struktura promuje chodzenie i jazdę na rowerze, mieszkańcy mają większą szansę na włączenie tych aktywności do swojego codziennego planu.

Efektywne wdrożenie tej koncepcji wymaga strategicznego planowania, poprawy infrastruktury i świadomych decyzji politycznych. Urbaniści będą potrzebować do tego aktualizacji przepisów dotyczących planowania przestrzennego, aby móc w bardziej elastyczny sposób zmieniać funkcje przewidziane dla danych obszarów i kłaść nacisk na zabudowę wielofunkcyjną. Pomimo tych wyzwań, długoterminowe korzyści z modelu miasta 15 minutowego czynią go obiecującą alternatywą dla przyszłego planowania miast.

Szukanie wartości. Inwestorzy i właściciele terenów aktywnie szukają możliwości do przebudowy i konwersji funkcji 

W odpowiedzi na zmieniające się zapotrzebowanie najemców, inwestorzy i właściciele nieruchomości aktywnie szukają możliwości przebudowy i przekształcenia przestrzeni. Praca hybrydowa jest dziś normą, a popyt na powierzchnie biurowe zmniejsza się. W rezultacie niektórzy deweloperzy przekształcają puste biura w mieszkania. Trwający wzrost e-commerce powoduje większe zapotrzebowanie na magazyny i miejsca dystrybucji, co prowadzi do przekształcenia niektórych powierzchni handlowych w centra logistyczne. 

Przebudowy czy zmiany funkcji nieruchomości mają liczne zalety, takie jak ograniczenie odpadów i wspieranie inicjatyw zrównoważonego rozwoju. Ponadto, rewitalizacja nieużytkowanego aktywa może pobudzić lokalną gospodarkę i generować nowe miejsca pracy i usługi. Jednak przeszkody takie jak przepisy dotyczące planowania przestrzennego czy znaczne nakłady inwestycyjne mogą utrudniać konwersję czy przebudowę. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę potencjalne korzyści, trend ten ma duży potencjał rozwoju.

AI w nieruchomościach. Wprowadzenie AI zmienia sektor

Mimo istniejących wyzwań, takich jak prywatność i ochrona danych czy koszty implementacji i ROI, korzyści wynikające ze zautomatyzowanych procesów, lepszego podejmowania decyzji, minimalizacji ryzyka i poprawy obsługi klienta są niewątpliwie ogromne. Nowoczesne technologie to przyszłość we wszystkich obszarach rynku nieruchomości.

Hybryda. Model pracy i życia 

Sposoby pracy i życia ewoluują. Model hybrydowy rozwija się nieustannie, odgrywając kluczową rolę w kształtowaniu przyszłych środowisk pracy i życia. Jest to element procesu rekrutacji i retencji pracowników szukających elastyczności i równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Jednak stanowi on wyzwanie dla właścicieli nieruchomości, którzy muszą dostosować się do zmieniających się potrzeb najemców - w tym mniejszego zapotrzebowania na powierzchnię i krótszych okresów najmu. Oznacza to także przekształcanie przestrzeni biurowych w bardziej kolaboracyjne środowiska, w pełni wyposażone w różnorodne udogodnienia. 

W trakcie pandemii widoczny był popyt na domy mieszkalne na przedmieściach lub na wsi, a ludzie teraz wybierają większe domy nadające się do pracy zdalnej. Niemniej jednak, popyt na mieszkania w obszarach miejskich pozostaje wysoki, ponieważ miasta to główne miejsca ofert pracy. Rosnące stopy procentowe, które wpływają na przystępność cen mieszkań, znacząco wpływają na wzrost sektora prywatnego wynajmu (PRS). Dodatkowo, młodsze pokolenia wpływają na kształt sektora, wybierając wynajem zamiast posiadania własnego domu. Młodzi ludzie cenią sobie elastyczność i mobilność oraz są niechętni do zobowiązań finansowych na dłuższy czas. 

Rok 2023 przyniósł kilka istotnych zmian i nowelizacji w polskim systemie prawnym. Wprowadzono m.in. reformę planowania przestrzennego, możliwość nabywania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym przez określone grupy użytkowników wieczystych czy spółdzielnie mieszkaniowe, pojawiły się nowe przepisy regulujące nabywanie udziałów w spółkach posiadających grunty rolne, a także kontynuowano cyfryzację procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Niektóre z tych nowelizacji wpływają bezpośrednio na firmy działające na rynku nieruchomości, podczas gdy inne mogą oddziaływać na biznes w sposób pośredni.