Ejendomme i regnskabet – overblik over typer og metoder

For hver type af ejendom er der valgfrihed mellem de mulige målingsmetoder. Det betyder, at en virksomhed kan vælge at indregne domicilejendomme til kostpris med af- og nedskrivninger, samtidig med at investeringsejendomme indregnes til dagsværdi over resultatopgørelsen. Den valgte målingsmetode skal dog anvendes for alle ejendomme af den pågældende type, så dagsværdi over resultatopgørelsen fx anvendes for alle virksomhedens investeringsejendomme.

Særligt om ejendomme under opførelse

Selvom en ejendom er under opførelse, ændrer det ikke i sig selv ved ejendommens type, idet formålet efter opførelsen er det centrale for vurdering af ejendomstypen. Ejendomme under ombygning til efterfølgende anvendelse som investeringsejendomme, betragtes som investeringsejendomme. Tilsvarende vil domicilejendomme og handelsejendomme, som er under opførelse, fortsat blive betragtet som de samme typer af ejendomme på baggrund af den forventede anvendelse af ejendommen.

Investeringsejendomme, som tages under ombygning med henblik på efterfølgende igen at skulle anvendes som investeringsejendomme, forbliver ligeledes regnskabsmæssigt kategoriseret som investeringsejendomme og skal fortsat måles til dagsværdi under ombygningen, hvis dette er valgt som praksis.

Når en ejendom skifter type

Hvis der sker en ændring i anvendelsen og formålet med besiddelsen af en ejendom, kan en ejendom skifte type, hvilket medfører en reklassifikation og afledt heraf ofte også en ny regnskabspraksis for ejendommen. I den forbindelse er ledelsens forventede hensigt eller intention om en ændret fremtidig anvendelse af en ejendom ikke tilstrækkeligt for en reklassifikation. Der skal derimod være tale om en faktisk ændring i ejendommens anvendelse.

Der kan gives en række forskellige eksempler på den regnskabsmæssige håndtering af overførslen fra en type ejendom til en anden. Nedenfor er et par af de hyppigste gennemgået.

• Overførsel fra investeringsejendom (dagsværdi over resultatopgørelsen) til domicilejendom (kostpris med afskrivninger): Dagsværdien ved overførslen anses for at være ny kostpris, der anvendes som afskrivningsgrundlag i forbindelse med ibrugtagning som domicilejendom.
• Overførsel fra domicilejendom (kostpris med afskrivninger) til investeringsejendom (dagsværdi over resultatopgørelsen): Overførslen skal foretages til dagsværdi på overførselstidspunktet. Forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og dagsværdi på overførselstidspunktet skal opdeles i to dele. Forskellen mellem ejendommens oprindelige kostpris og dagsværdien på overførselsdagen indregnes enten som en opskrivningshenlæggelse, der indregnes i egenkapitalen som en bunden egenkapitalreserve, eller en nedskrivning, der indregnes i resultatopgørelsen. De afskrivninger, der er foretaget i perioden, hvor ejendommen har fungeret som domicilejendom, kan tilbageføres over virksomhedens frie egenkapital.
• Overførsel fra handelsejendom (kostpris uden afskrivninger) til investeringsejendom (dagsværdi over resultatopgørelsen): Overførslen sker til dagsværdi på overførselsdagen. Værdireguleringer fra kostprisen af handelsejendommen præsenteret under varebeholdninger og dagsværdien på overførselsdagen indregnes i resultatopgørelsen.
• Overførsel fra investeringsejendom (dagsværdi over resultatopgørelsen) til handelsejendom (kostpris uden afskrivninger under varebeholdninger): Overførslen sker til dagsværdi, der herefter udgør den nye kostpris for handelsejendommen.

I forhold til det sidste eksempel er det vigtigt at være opmærksom på, at investeringsejendomme, der udbydes til salg, og som ikke ombygges eller renoveres med henblik på salg, forbliver kategoriseret som investeringsejendomme, indtil salget er gennemført og måles fortsat løbende til dagsværdi. Regnskabsposten handelsejendomme anvendes primært af virksomheder, der løbende handler med ejendomme som en væsentlig primær aktivitet.

Særlige udfordringer i koncerner

I visse tilfælde besidder en dattervirksomhed en investeringsejendom, der udlejes koncerninternt, fx til modervirksomheden eller en anden dattervirksomhed. En sådan ejendom kan ikke præsenteres som en investeringsejendom i modervirksomhedens koncernregnskab, der omfatter begge virksomheder, idet ejendommen for koncernen vil have status som en domicilejendom. Derfor kan der i disse tilfælde være behov for en regnskabsmæssig korrektion ved indregning af datterselskabets ejendom i koncernregnskabet, hvor ejendommen ikke kan indregnes som en investeringsejendom med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen. I årsregnskabet for dattervirksomheden, der besidder investeringsejendommen, kan ejendommen regnskabsmæssigt anses som en investeringsejendom. En tilsvarende korrektion skal ligeledes foretages i forhold til regnskaber for dattervirksomheder, der danner grundlag for indregning efter den indre værdis metode.

Ønsker du mere indsigt?

Hvis du ønsker mere indsigt i den regnskabsmæssige behandling af ejendomme, kan du læse mere i vores publikation Indsigt i årsregnskabsloven i kapitel 16 Materielle aktiver og kapitel 17 Investeringsejendomme, som behandler de enkelte typer af ejendomme og metoder for måling mere detaljeret.