ESG – Ohne geht’s nicht mehr: Den Wert der Zukunft erkennen

Im ersten Schritt des additiven Ansatzes werden die relevanten Nachhaltigkeitsmerkmale für die zu bewertende Immobilie identifiziert. Dabei kann es sich z. B. um die Energieeffizienz, die Wassereffizienz, den Einsatz von Recyclingmaterialien oder die Wartungsfreundlichkeit handeln. Dieser Ansatz fokussiert sich primär auf die technischen Merkmale einer Immobilie. Ökologische, soziale und ökonomische Aspekte der Nachhaltigkeit werden bei diesem Ansatz nur indirekt berücksichtigt, insofern sie sich auf die technischen Merkmale auswirken. In einem zweiten Schritt werden die Auswirkungen der identifizierten Nachhaltigkeitsmerkmale auf den Cashflow der Immobilie quantifiziert, z.B. durch Berechnung der Einsparungen bei Energie-, Wasser- und Abfallgebühren. Der Diskontierungssatz, mit dem die Cashflows auf den Barwert abgezinst werden, kann ebenfalls an die Nachhaltigkeitsmerkmale der Immobilie angepasst werden. Im Sinne einer transparenten Darstellung des Diskontierungszinssatzes wird empfohlen, die vorgenommenen Zu- und Abschläge getrennt auszuweisen (siehe Abbildung 1). In diesem Zusammenhang wird die Einführung eines weiteren Zu- bzw. Abschlags für Nachhaltigkeitsmerkmale der zu bewertenden Immobilie (z.B. ESG-Konformität) angeregt. Dabei wird für Immobilien mit hohen (geringen) Nachhaltigkeitsmerkmalen ein Abschlag (Zuschlag) vorgenommen, da eine solche als risikoärmeres (risikoreicheres) Investment anzusehen ist.

Der additive Ansatz bietet eine einfache und transparente Methode zur Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsmerkmalen in der Immobilienbewertung, die sich auf die quantifizierbaren Auswirkungen technischer Merkmale auf den Cashflow konzentriert. Es ist darauf hinzuweisen, dass dieser Ansatz ein gewisses Risiko der Doppelzählung bestimmter Nachhaltigkeitsmerkmale birgt, da eine Trennung zwischen nachhaltigkeitsrelevanten und nicht nachhaltigkeitsrelevanten Immobilienmerkmalen vorgenommen wird. Konkret bedeutet dies, dass es möglich ist, Teilaspekte wie z.B. der Ausstattungs- und Ausbaustandard, die bereits in der üblichen Wertermittlung (Cashflows) berücksichtigt werden, erneut in die Bewertung einfliessen zu lassen.

Die zentrale Aufgabe der Wertermittlung besteht darin, alle wertrelevanten Aspekte einer Immobilie zu berücksichtigen. Dazu gehören neben der Erfassung der Zahlungsströme und Liegenschaftsrisiken auch die Gebäudeeigenschaften, die Standort- und Umweltqualität, die Auswirkungen der Immobilie auf die Gesellschaft (u.a. Schaffung von Arbeitsplätzen, Verbesserung der Lebensqualität) und die wirtschaftliche Tragfähigkeit (u.a. Berücksichtigung klimabedingter Risiken und Ressourcenschwund). Dies zeigt, dass eine Vielzahl von relevanten Merkmalen durch den Bewerter zu erfassen sind und verstärkt darauf geachtet werden muss, dass keine Doppelzählungen durch eine intransparente Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten erfolgen, wie dies bei der additiven Methode der Fall ist. Die Lösung stellt hier der «integrative» Ansatz dar, bei dem auf Basis einer Longlist (vgl. NUWEL-Leitfaden) neben den technischen Merkmalen (additiver Ansatz) auch mögliche wertrelevante Immobilienmerkmale in allen drei Nachhaltigkeitsdimensionen (Ökologie, Soziales, Ökonomie) im Einzelfall zu prüfen sind. Anhand dieser Gesamtliste kann der Schätzer wie bei einer Checkliste überprüfen, ob das jeweilige Merkmal zutreffend und wertrelevant ist. Durch diese einheitliche Liste, die sowohl nachhaltigkeitsrelevante Merkmale (u.a. Makro- und Mikrolage, Grundstücksbeschaffenheit, Funktionalität, Lebensdauer etc.) als auch nicht nachhaltigkeitsrelevante Merkmale (u.a. Ressourcenverbrauch, Gesundheit, Funktionalität, Lebensdauer, Flächenverbrauch etc.) beinhaltet, wird eine Differenzierung zwischen diesen Merkmalen aufgehoben und die Gefahr von Doppelzählungen oder gar Nichtberücksichtigungen deutlich minimiert.

Bei der Wahl der Discounted Cashflow (DCF) Bewertungsmethode werden alle wertrelevanten Aspekte, einschliesslich der Nachhaltigkeitsmerkmale, in den modellierten Cashflows berücksichtigt. Das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Nachhaltigkeitsmerkmalen (siehe vorangegangener Abschnitt) wird folglich monetarisiert. So können ESG-bedingte Massnahmen wie die Vermietung von Dachflächen für Solaranlagen zusätzliche Einnahmen generieren, die bei einem Vergleichsobjekt ohne Solaranlage nicht vorhanden wären. Bei ESG-bedingten Kosten kann es sich um solche für die Sanierung einer Immobilie handeln, um diese energieeffizienter zu gestalten und auf diese Weise langfristig Kosten zu sparen (u.a. Senkung der Energiekosten durch erneuerbare Energiequellen, Senkung der Instandhaltungskosten, Senkung der Reparaturkosten durch bessere Wärmedämmung und Verwendung hochwertiger Materialien zur Vermeidung von Bauschäden sowie Feuchtigkeitsproblemen, Senkung der Betriebskosten, da in energieeffizienten Gebäuden in der Regel weniger Reinigungs- und Wartungsarbeiten anfallen).

Nur Faktoren, die nicht im Cashflow berücksichtigt werden können, gehen als Objektrisiko in die Modellierung des Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungszinssatzes ein. Die Abbildung 2 gibt einen Überblick, welche Nachhaltigkeitseigenschaften in die einzelnen Werttreiber «Mietertrag», «Leerstand», «Betriebs-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten», «Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz» integriert werden können. Konkret bedeutet dies, dass für den Jahresrohertrag bei nachhaltigen Immobilien ggf. von steigenden Mieten (angepasste Wachstumsraten und höhere Nettozahlungsbereitschaft der Mieter aufgrund sinkender Betriebskosten) und damit von längeren Mietvertragslaufzeiten aufgrund besserer Vermarktbarkeit und eines kleineren Marktes auszugehen ist. Denn in energieeffizienten Gebäuden ist das Wohnen komfortabler und gesünder, was sich in höheren Mietpreisen und einer höheren Mieterzufriedenheit niederschlagen kann. Auf der Kostenseite bedeutet dies sinkende Bewirtschaftungskosten (u.a. aufgrund von Sonderinvestitionen zur Verbesserung der Nachhaltigkeit eines Gebäudes während des Investitionszeitraums). Ebenso kann der Diskontierungssatz aufgrund des geringeren Objektrisikos sinken. Durch die insgesamt bessere Vermarktbarkeit nachhaltiger Immobilien wird sich auch eine geringere Exit-Yield (höherer Immobilienwert, geringeres Risiko, Potenzial zur langfristigen Wertsteigerung) in den diskontierten Zahlungsströmen widerspiegeln.

Die Verwendung von Szenarioanalysen zur Bewertung von ESG-Einflüssen erfordert zunächst die Identifizierung relevanter Szenarien, welche verschiedene Entwicklungen von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren widerspiegeln. Eine mögliche Unterteilung könnte beispielsweise in die folgenden Szenarien erfolgen:

1. Umweltfaktoren

Im Rahmen der Bewertung der Auswirkungen des Klimawandels auf die Klimaresilienz eines Standortes und somit auf die Immobilienwerte in verschiedenen Regionen ist zunächst die Häufigkeit und Intensität von Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, Stürmen und Dürren zu ermitteln. Dies erfolgt mit dem Ziel, die entsprechenden Szenarien zu entwickeln, welche verschiedene Grade der Energieeffizienz, die Nutzung erneuerbarer Energien und Nachhaltigkeitsstandards für Gebäude berücksichtigen. Auf diese Weise lassen sich der Einfluss auf die Betriebskosten, die Marktnachfrage sowie die langfristige Wertentwicklung analysieren.

2. Soziale Faktoren

Die Bevölkerungsentwicklung und der demografische Wandel stellen wesentliche Einflussfaktoren auf die Nachfrage nach verschiedenen Arten von Immobilien sowie die Attraktivität bestimmter Standorte dar. Um diese Faktoren zu prognostizieren, ist es erforderlich, demografische Trends und Bevölkerungsbewegungen zu berücksichtigen. Soziale Gerechtigkeit und Gemeinschaftsintegration sind ebenfalls entscheidende Faktoren für den Immobilienwert. Faktoren wie Gentrifizierung, Zugang zu Bildung und Gesundheitsversorgung sowie soziale Integration wirken sich auf den Immobilienwert aus. All dies hat einen komplexen Einfluss auf den Immobilienwert, denn es beeinflusst die langfristige Attraktivität und Nachhaltigkeit eines Standortes. So kann eine stabile Nachbarschaft zu einer höheren Nachfrage nach Immobilien in einer Gegend führen, ebenso wie eine geringe Kriminalitätsrate oder der Zugang zu guten Schulen und Bildungseinrichtungen. Dies führt zu einer höheren Lebensqualität und somit zu einem höheren Immobilienwert.

3. Governance Faktoren

Im Rahmen der regulatorischen Änderungen ist die Berücksichtigung der Entwicklungen in Bezug auf Bauvorschriften, Umweltschutzgesetze und Steuerpolitik von entscheidender Bedeutung. Auch die Aspekte der Unternehmensführung und Transparenz in Immobilienunternehmen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Sie haben einen nachweislichen Einfluss auf das Anlegervertrauen, die Kapitalkosten und die langfristige Performance.

4. Kombinationsszenarien

Die Integration mehrerer ESG-Faktoren in umfassende Szenarien ermöglicht die Analyse der Wechselwirkungen und Synergien zwischen Umwelt-, Sozial- und Governance-Aspekten sowie die Gewinnung ganzheitlicher Einblicke in die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienwert.

In der Praxis werden zunächst die wichtigsten Variablen für die Immobilienbewertung identifiziert. In einem weiteren Schritt wird die Wahrscheinlichkeitsverteilung auf die unterschiedlichen Schlüsselvariablen festgelegt, welche die entsprechende Ausprägung der Variablen repräsentiert. Anschliessend kann anhand verschiedener Finanzmodelle der Wert einer Immobilie in Abhängigkeit von den Schlüsselvariablen berechnet werden. Unter Verwendung der definierten Wahrscheinlichkeitsverteilungen werden verschiedene Szenarien simuliert, indem unterschiedliche Kombinationen von Werten für die Schlüsselvariablen aus den Verteilungen gezogen werden. Dadurch entsteht ein Ensemble von möglichen Zukunftsszenarien. Im Rahmen einer Szenarioanalyse wird demnach nicht ein Marktwert im Sinne der RICS-Definition ermittelt, welcher einen Punktwert darstellt, sondern ein Plausibilitätsbereich (Einschätzung einer Bandbreite, in welcher der Marktwert einer Immobilie aufgrund aktueller Marktbedingungen liegen könnte).

Die Immobilienbranche sieht sich mit zwei wesentlichen Herausforderungen konfrontiert: Einerseits gilt es, die Treibhausgasemissionen zu reduzieren, andererseits veraltete Gebäude einer energetischen Sanierung zu unterziehen. Um die Klimaziele zu erreichen, ist eine deutliche Erhöhung der Sanierungsrate sowie ein verstärkter Einsatz erneuerbarer Energien, insbesondere für die Wärmeerzeugung, erforderlich. Die Vielzahl an Ölheizungen stellt eine Herausforderung für den CO2-Fussabdruck des Sektors dar.

Die ESG-Kriterien gehen über die reine Emissionsbetrachtung hinaus und sind deshalb unerlässlich. Energetische Sanierungen und Modernisierungen steigern nicht nur die Attraktivität und den Wert von Immobilien, sondern tragen auch zur Erreichung der Klimaziele bei.

Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Immobilienbewertung stellt einen wichtigen Schritt dar, um den langfristigen Wert von Immobilien besser zu verstehen und ESG-Risiken zu minimieren. Durch die Einbeziehung von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren können potenzielle Auswirkungen auf den Immobilienwert quantifiziert und fundierte Entscheidungen getroffen werden.